COMPRENDRE LES SERVITUDES

 

Une servitude est une charge imposée sur un bien immobilier (appelé fonds servant) au profit d’un autre bien immobilier appartenant à un propriétaire différent (appelé fonds dominant). Elle consiste en une limitation du droit de propriété du fonds servant, au bénéfice de l’usage ou de la commodité du fonds dominant. À titre d’exemple, une servitude de passage permet au propriétaire du fonds dominant de traverser le terrain voisin pour accéder à une voie publique.

Les servitudes peuvent être continues (lorsqu’elles s’exercent sans intervention humaine, comme le droit de vue ou l’écoulement des eaux) ou discontinues (lorsqu’elles nécessitent une action humaine, comme le droit de passage). Elles peuvent également être apparentes (si elles laissent des signes extérieurs visibles) ou non apparentes (sans indice visible).

1. Par titre ou par prescription 

Les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir :

• Soit par un titre écrit (contrat, acte notarié)
• Soit par la possession trentenaire (prescription acquisitive).

2. Les servitudes nécessitant un titre 

Les servitudes suivantes ne peuvent s’établir que par un titre écrit :

• Les servitudes continues non apparentes;
• Les servitudes discontinues, qu’elles soient apparentes ou non;
  La possession, même prolongée ou immémoriale, ne suffit pas à les constituer. Toutefois, dans certaines régions où cela était autrefois admis, ces servitudes déjà acquises par possession restent valables.

3. La destination du père de famille 

La destination du père de famille constitue une autre modalité d’établissement des servitudes. Elle s’applique lorsque :

• Les deux fonds actuellement divisés appartenaient autrefois au même propriétaire.
• Ce dernier avait mis en place des aménagements laissant apparaître une servitude.
  Dans ce cas, le signe apparent de servitude vaut titre pour établir la servitude.

4. L’effet des signes apparents en cas de vente 

Si un propriétaire vend l’un de ses fonds et qu’il existe un signe apparent de servitude entre les deux, cette servitude continue d’exister, même si le contrat de vente ne contient aucune mention à ce sujet. Elle bénéficie alors au fonds aliéné ou pèse sur lui, selon les cas.

5. Titres constitutifs et titres récognitifs 

Pour les servitudes qui ne peuvent être acquises par prescription, un titre constitutif est indispensable. En l’absence de ce titre, seul un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds servant peut en attester.

6. Accessoires nécessaires à l’exercice de la servitude 

Lorsqu’une servitude est constituée, elle comprend tout ce qui est nécessaire pour son usage effectif. Par exemple, une servitude de puiser de l’eau chez un voisin entraîne implicitement le droit de passage pour accéder à la source.

MEMO

🔹Servitudes continues

➡️ Définition : Ce sont les servitudes dont l’usage est ou peut être continuel sans intervention humaine.
📌 Exemple :

• Une servitude d’écoulement des eaux (l’eau coule en permanence d’un terrain vers un autre).

• Une servitude de vue (fenêtre donnant sur le terrain voisin).

🔹Servitudes continues non apparentes

➡️ Ce sont les servitudes qui s’exercent sans intervention humaine mais sans signe extérieur visible.

📌 Exemples :

• Une servitude d’interdiction de bâtir au-dessus d’une certaine hauteur (mais pas de mur ou borne visible).

• Une servitude de ne pas planter des arbres pour ne pas cacher la vue d’un voisin.

🔹Servitudes discontinues

➡️ Définition : Ce sont les servitudes qui ont besoin de l’intervention humaine pour s’exercer.

📌 Exemples :

• Servitude de passage (il faut passer volontairement sur le terrain voisin).

• Servitude de puisage d’eau (il faut aller chercher l’eau).

• Servitude d’abreuvement du bétail (il faut conduire les animaux).

Références: Art. 690, 691, 692, 693, 694, 695, 696 du Code des Biens et des Obligations

By Marie-Emeline Decotte Robert