Le droit d’accession relatif aux choses immobilières (Partie 2)

 

Le droit d’accession est un fondamental du droit des obligations qui lie la propriété d’un bien aux choses qui y sont attachées ou qui s’y ajoutent, qu’elles soient naturelles ou créées par l’homme. En matière immobilière, ce principe est particulièrement pertinent pour les propriétaires de terrains et ceux qui exploitent ces biens. Dans cet article, nous allons explorer les règles essentielles du droit d’accession à travers les articles 552 à 564 du Code des Biens et des Obligations de Côte d'Ivoire, en mettant l’accent sur la manière dont la loi régit la relation entre le sol et ce qui s'y trouve, qu'il s'agisse de constructions, de plantations ou de phénomènes naturels.

1. La propriété du sol et ses accessoires 

Selon l’article 552, la propriété du sol englobe également la propriété de ce qui se trouve au-dessus (comme les constructions ou plantations) et en dessous (comme les fouilles ou minéraux) de ce sol. En d’autres termes, le propriétaire d’un terrain a le droit de réaliser des plantations et des constructions à sa guise, tant que ces actions ne contreviennent pas aux lois régissant les servitudes foncières ou la sécurité publique. 

2. Les constructions et plantations effectuées sur le terrain 

L’article 553 prévoit que les constructions et plantations réalisées sur un terrain sont faites à la charge du propriétaire de celui-ci, et en conséquence, ces éléments lui appartiennent. Toutefois, ce principe est relativisé en cas de contestation : si un tiers revendique avoir contribué aux travaux ou si les matériaux utilisés n’appartiennent pas au propriétaire du sol, ce dernier devra prouver le contraire. 

3. Les matériaux appartenant à un tiers

Dans certains cas, le propriétaire d’un terrain peut avoir effectué des travaux en utilisant des matériaux qui ne lui appartiennent pas. Aux termes des dispositions de l’article 554, dans une telle situation, le propriétaire doit indemniser la personne à qui les matériaux appartiennent en remboursant la valeur de ces matériaux. En revanche, le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les récupérer une fois qu’ils sont intégrés à la propriété. 

4. Les constructions et plantations réalisées par un tiers 

Lorsque des constructions ou plantations sont réalisées par un tiers sans le consentement du propriétaire du terrain, ce dernier dispose de deux options aux termes l’article 555 :

• Demander la destruction des ouvrages réalisés, à la charge du tiers et sans indemnité pour ce dernier.

• Conserver les constructions et rembourser la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre utilisés, sans tenir compte de la valeur ajoutée au terrain.

Dans certains cas, si le tiers a agi de bonne foi, le propriétaire peut également choisir de rembourser la plus-value que ces travaux ont apportée au terrain. Ce principe évite les abus en matière d’appropriation des biens d’autrui tout en maintenant.

5. Les alluvions : ce que l'eau peut ajouter à votre propriété 

L’un des aspects les plus intéressants du droit d’accession concerne les alluvions, c’est-à-dire les terres ajoutées à un terrain par l’action de l’eau (fluctuations des rivières ou des fleuves). L’article 556 définit l’alluvion comme le processus naturel par lequel des terrains sont progressivement formés sur les bords d’un fleuve ou d’une rivière, et ces alluvions profitent au propriétaire riverain. Cependant, il existe des exceptions : par exemple, les relais formés par l’eau qui se retire sur une rive au profit de l’autre peuvent également faire l'objet de contestations.

De même, l’alluvion n’est pas applicable pour les lacs et étangs, où le propriétaire conserve ses droits sur les terres couvertes par l’eau. Ce mécanisme juridique garantit que les propriétaires des terrains riverains bénéficient de l’ajout de terres sur leurs propriétés, tout en respectant les règles concernant l’exploitation des rivières navigables.

6. Propriété des îles et atterrissements 

Les articles 560 à 563 traitent de la propriété des îles et atterrissements qui se forment dans les cours d’eau. Dans le cas des îles formées dans des rivières non navigables, elles appartiennent aux propriétaires riverains, sauf si elles sont formées au milieu du fleuve. Pour les rivières navigables, les îles et atterrissements appartiennent à l'État, sauf si un titre ou une prescription contraire existe. 

7. Les animaux migrateurs : qui est le propriétaire ? 

Enfin, l’article 564 aborde la question des animaux migrateurs, tels que les pigeons, lapins ou poissons, qui peuvent se déplacer d’un terrain à l’autre. Selon cet article, ces animaux appartiennent au propriétaire du terrain où ils se trouvent, à condition qu’ils n’aient pas été attirés de manière frauduleuse. 

Conclusion

Le droit d’accession en matière immobilière est un domaine vaste et complexe, où les propriétaires doivent naviguer avec prudence. Les règles définies par le Code des Biens et des Obligations offrent une protection aux propriétaires de terrains tout en équilibrant les droits des tiers et en régulant les phénomènes naturels, comme l’alluvion. Une compréhension approfondie de ces principes permet de prévenir les conflits liés à la propriété foncière et de garantir une gestion équitable des biens immobiliers. 

                                                                                                       By Marie-Emeline Decotte Robert